skifte.nu
Skiftesmäklarna ab
Budgivning - Vad är det som gäller?
Vid köp av fastighet, tomträtt eller bostadsrätt är varken säljare eller köpare bunden förrän ett skriftligt köpeavtal undertecknats av dem bägge. Innan dess kan säljare och köpare ändra sig utan att motparten kan ställa några krav.
Mäklarens roll vid en försäljning
Mäklarens roll är att vara en opartisk länk mellan säljaren och köparen. Mäklaren får därför inte vara ombud för någon av dem utan ska hjälpa båda parter.
Budgivningen är inte reglerad i lag.
Det finns inga i lag bestämda regler för hur en budgivning ska gå till. Budgivningen kan ske på många olika sätt. Ofta uppstår en budgivning spontant när det finns flera spekulanter på ett objekt.
Olika former av budgivning
I praktiken sker budgivningen oftast enligt två olika modeller. Vid sluten budgivning får spekulanterna en viss tid på sig att lämna sina bud, vanligtvis skriftligen. Mäklaren redovisar buden för säljaren. Spekulanterna informeras inte om varandras bud. Vid öppen budgivning lämnas bud till mäklaren, som löpande redovisar högsta budet till säljare och till övriga spekulanter. Spekulanterna får då möjlighet att
bjuda över varandra.
Säljaren bestämmer över budgivningen
Säljaren bestämmer i samråd med mäklaren om det ska vara budgivning och hur den i så fall ska gå till. Säljaren är aldrig juridiskt bunden av några överenskommelser beträffande budgivningen, utan kan när som helst ändra formerna för budgivningen eller helt avbryta den.
Mäklarens upplysningar om budgivningen
Spekulanterna ska informeras om hur en eventuell budgivning kommer att gå till. Alla har rätt att få veta vilka förutsättningar som gäller och att få sakliga och korrekta uppgifter. Om säljaren har ställt upp vissa villkor för försäljningen, ska mäklaren informera spekulanterna om det.
Säljaren bestämmer till vem han vill sälja och till vilket pris
Säljaren behöver inte sälja till den som lämnat det högsta budet. Säljaren är inte heller juridiskt bunden att sälja till det pris som har angetts i en annons eller på annat sätt under försäljningen.
Säljaren kan när som helst avbryta en påbörjad försäljning
Det gäller även om han eller hon tagit hjälp av en mäklare. Säljaren är inte juridiskt bunden av ett löfte att sälja, inte ens om det är skriftligt, och kan när som helst ångra sig innan köpekontrakt skrivits.
Mäklaren får inte fatta egna beslut i fråga om försäljningen
Mäklaren kan inte ge några löften till någon om att få köpa utan ska göra klart för spekulanterna att det är säljaren som bestämmer. Mäklaren får dock ge säljaren sakliga råd i valet mellan olika spekulanter.
Mäklaren måste alltid vidarebefordra bud
Till dess att ett köpekontrakt är undertecknat av säljaren och köparen måste mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren, även om buden inte lämnas på det sätt som bestämts. Det är bara säljaren som kan besluta om ett bud av någon anledning ska väljas bort; det kan inte mäklaren göra.
Mäklaren behöver inte ge en spekulant möjlighet att bjuda över någon annans bud
Eftersom det är säljaren som helt bestämmer över budgivningen har en spekulant ingen ovillkorlig rätt att få bjuda över ett lämnat bud. Men oftast ligger det i säljarens intresse att mäklaren låter spekulanterna höja sina bud.
Spekulantens rättigheter under budgivningen
* Vem som helst kan ge ett bud muntligt eller skriftligt. Mäklaren och säljaren kan dock kräva att budet preciseras till ett bestämt belopp.
* Att en spekulant har lämnat det högsta budet ger inte honom eller henne någon rätt att få köpa.
* En spekulant kan i sitt bud förena priset med olika villkor.
* Den som lämnar ett bud är inte juridiskt bunden att stå kvar vid det; inte ens om det lämnats skriftligen.
* Spekulanten har inte rätt att få veta vilka de övriga budgivarna är, vilka bud som lämnats eller vilka villkor som diskuterats med andra spekulanter.
Information till spekulanter efter avslutad försäljning
En spekulant har inte rätt att få annan information än att han eller hon inte fått köpa.
Tillträde
Här är det mycket att hålla reda på, bl.a. flyttstädning, flyttfirma, försäkringar el, adressändring, flyttkort, vad som är lös och fast egendom m.m.
När man köper en bostad kan köpprocessen se ut på följande sätt:
Finansiering
Det är viktigt att man har löst finansieringen. En av de första frågor mäklaren kommer att fråga är: Hur kommer ni att finansiera detta köp? Har ni ett lånelöfte?
Prata med din bank det första du gör, så att du vet vilka ekonomiska förutsättningar som gäller i ert fall.
Efter visning
Efter visning tas kontakt med de som varit på visningen och andra som visat intresse för objektet. Därefter påbörjas en budgivning och man arbetar för att komma till ett avslut.
Sälja sin nuvarande bostad
Vi ger gärna en offert på den bostad som ni ska sälja.
Visning
Inför visning bör man plocka undan saker och se till att det är rent och snyggt. När spekulanterna kommer välkomnar man dem till visningen och samtidigt tar man reda på deras namn och hur man når dem. Sen får de en objektbeskrivning
Undersökningsplikt
När en spekulant bestämt sig för att köpa objektet är det viktigt att köparen undersöker objektet. Det är köparens skyldighet att noggrant undersöka fastigheten så att man vet vad man köper. En besiktning av en godkänd besiktningsman rekommenderas. Framför allt så får man en grundlig genomgång av husets hälsotillstånd samt tips på vad man ska tänka på som blivande husägare.
Avtal
Köpekontrakt - Köpebrev,
Lagen kräver att ett skriftligt köpekontrakt upprättas, ett s.k. formkrav.
Därför är det viktigt att köpekontrakt skrivs snarast efter en avslutad budgivning. Detta ligger i både säljarens och köparens intresse då ingenting är klart förrän köpekontrakt är påskrivet av båda parterna.
Inför kontraktsskrivning träffas köpare och säljare på vårt kontor och går igenom alla förutsättningar och villkor i kontraktet. Därefter så betalas vanligtvis en handpenning på 10 % inom en vecka.
Köpebrev avslutar affären på tillträdesdagen.
Övrigt
Vid köp av fastighet tillkommer lagstadgade avgifter som lagfart samt pantbrevskostnad. Lagfartskostnaden är 1,5 % av köpesumman samt en avgift på 825 kr. Nya pantbrev, utöver de som redan finns, kostar 2% procent av pantbrevets belopp i stämpelskatt samt en avgift på 375 kr.
Vid köp av bostadsrätt tillkommer pantskrivning samt överlåtelseavgift.
Yta - Area: Vad gäller?
I vardagsspråket används ibland uttryck som bostadsyta, lägenhetsyta, våningsyta etc. Vid bostadsaffärer är det extra viktigt att parterna använder sig av och har kunskap om gällande mätregler. Denna information beskriver mätreglerna i svensk standard SS 02 10 53.
Dessa regler används i de flesta sammanhang när man ska redovisa arean på en bostad, t ex vid fastighetstaxering, bygglov, hyresavtal, köp och försäljning av bostäder. Mätreglerna i denna standard har i princip gällt sedan 1989. Tidigare gällde delvis andra mätregler. Den area som redovisas i kontrakt etc kan därför avvika från den man får vid uppmätning enligt nuvarande regler.
Skillnad mellan yta och area
En yta är något man kan ta på, t ex en bordsyta och en golvyta. Med area menar man den uppmätta storleken på en yta. När man mäter ett utrymme ska man i vissa fall bara mäta en del av golvytan. Då blir golvarean mindre än golvytan. Alltså bör man skilja på yta och area.
Skillnad mellan småhus och lägenhet
Ett småhus är ett bostadshus som innehåller högst två bostäder. En bostad i ett hus med minst tre bostäder kallar vi lägenhet.
Huvudregel
I lägenheter mäter man bara de utrymmen som ligger inom lägenheten. I samband med småhus mäter man alla utrymmen som tillhör småhuset, dvs även garage, sophus, trädgårdsförråd och liknande. Man bör då dela upp arean på utrymmen inom bostaden och utrymmen utanför bostaden. Först mäter man bostadens invändiga mått i varje våningsplan (källare, plan 1 osv). Alla typer av våningsplan, utom våningar med snedtak, ska man mäta mellan ytterväggarnas insidor, strax ovanför golvsockeln. Följande typer av utrymmen ska inte räknas med i den totala arean: utrymmen som har en rumshöjd som är lägre än 1,90 meter, utrymmen som inte kan nås genom en dörröppning, trappa, permanent stege eller lucka med fällbar stege.
Uppdelning av arean på boarea och biarea
Alla utrymmen i en bostad kan inte utnyttjas lika bra. Därför ska man dela upp arean i boarea och biarea. Reglerna för uppdelningen är olika för våningsplan ovan mark, sluttningsvåning och källarvåning.
Våningsplan ovan mark
I våningsplan där hela golvet ligger ovanför den omgivande marknivån räknas all area som boarea. Undantag är följande utrymmen i småhus vilka räknas som biarea: Garage, pannrum, soprum, utrymme som är inrättat så att möjligheten att använda det under vissa delar av åretär begränsad, t ex helt inglasad veranda/uterum, balkong eller oinredd vind.
Sluttningsvåning i småhus
I en sluttningsvåning ligger golvet delvis under den omgivande marknivån. Där fördelar man arean mellan boarea och biarea på följande sätt: boarea är den area som ligger inom 6,00 meter från en yttervägg mot det fria, där den omgivande marken är i nivå med eller under golvnivån. Övriga delar av våningsplanet är biarea. Som biarea räknas dessutom garage, pannrum, soprum samt utrymme som är inrättat så att möjligheten att använda det under vissa delar av året är begränsad, till exempel helt inglasad veranda/uterum eller balkong.
Källarvåning
I en källarvåning ligger hela golvet under den omgivande marknivån. Därför räknas hela arean som biarea.
MÄTREGLER
Följande mätregler gäller för utrymmen som ska mätas enligt huvudregeln som nämnts tidigare i texten.
Innerväggar
Innerväggar som är 30 cm eller tunnare mäts i sin helhet. Är innerväggarna tjockare än 30 cm mäter man 15 cm in i väggen från varje angränsande rum. Resten räknas inte in i arean. Exempel: Om man inne i bostaden har en innervägg som är 42 cm tjock räknar man med 15 cm från varje sida av väggen. De återstående 12 cm (42 minus 30) räknas inte in i arean.
Omslutande väggar
Ytterväggar mot det fria och väggar mot trapphus och grannar mäts inte alls.
Schakt, skorstensstock, pelare mm
Om det finns ett schakt, en skorstensstock, pelare eller liknande som är tjockare än 30 cm inne i bostaden mäter man 15 cm in i det/den från varje angränsande rum – i anslutning till någon av de väggar som omger bostaden, t ex vägg mot trapphus eller granne, mäter man det/den inte alls. Jämför med exemplet gällande innerväggar ovan.
Fönsterbänkar och värmeelement
Fönsterbänkar och värmeelement påverkar inte mätningen, dvs räknas in i arean. Öppen spis och kakelugn En öppen spis eller kakelugn påverkar inte mätningen, dvs räknas in i arean.
Trappa
Trappa med trapphål mäts i varje plan som om där var ett golv. Räkna alltså inte bort trapputrymmet i något av planen,
Förråd med ingång inifrån bostaden
Räknas som boarea i både lägenheter och småhus.
Förråd med ingång utanför bostaden
Förråd med ingång utanför bostaden räknas som biarea.
Köks- och badrumsinredning och garderober
Köksinredning, garderober, badkar, tvättmaskin etc påverkar inte mätningen, dvs räknas in i arean.
Snedtak
Om hela våningsplanet har en takhöjd på minst 1,90 meter ska hela planet mätas. För att ett våningsplan med snedtak ska mätas, måste rumshöjden vara minst 1,90 meter på en bredd av minst 60 cm. Man mäter då hela den golvyta där rumshöjden är minst 1,90 meter. Om golvet går längre ut mäter man ytterligare 60 cm ut under snedtaket eller fram till ytterväggen, om den ligger närmare.
